Ajuntament de Castellbisbal

L’adquisició d’un habitatge és una de les despeses més importants que realitzen les persones al llarg de la seva vida. És, per tant, una decisió que no es pot improvisar. Cal informar-se acuradament per evitar sorpreses posteriors.

Per on començar?
El primer que cal delimitar és la zona on es vol viure i, a la vegada, s’han de calcular aproximadament els diners de què es pot disposar. Per calcular-los cal tenir en compte a més dels estalvis que es puguin tenir:

• Els diners a crèdit que es poden obtenir (crèdit hipotecari, crèdit personal, préstec d’algun parent). Normalment els bancs o entitats d’estalvi concedeixen un crèdit hipotecari que pot arribar a un 80% del valor de taxació de l’habitatge. Els estudis econòmics realitzats determinen que les despeses destinades a l’habitatge no han de superar mai el 30% dels ingressos.
• L’estalvi fiscal. La compra de la primera residència permet la desgravació fiscal en la declaració de l’IRPF. Cal estudiar quina és la manera més adient per obtenir per aquesta via l’estalvi màxim.
• Si es tenen entre 18 i 35 anys i es compleixen uns requisits determinats es pot accedir als crèdits avantatjosos que concedeix la Generalitat de Catalunya.

Característiques en què cal fixar-se quan s’escull un habitatge

Abans de decidir-se per un habitatge és important tenir en compte:

1. La superfície i distribució de l’habitatge.
2. El funcionament i qualitat de les instal·lacions (endolls, calefacció, quantitat d’aigua suficient, etc.).
3. Condicions ambientals que envolten l’habitatge: nivell de sorolls, tant diürns com nocturns, pol·lució ambiental, orientació...
4. Comunicacions en funció de les necessitats diàries de desplaçament.
5. L’entrada a l’immoble i la seva accessibilitat.
6. L’amplitud de l’ascensor, si n’hi ha.
7. Facilitat d’aparcament dins l’edifici o als voltants. S’ha de comprovar que la mida del pàrking, si n’hi ha, correspongui a la mida del cotxe que es té.
8. Els acabats exteriors i interiors i l’estat de conservació dels serveis comuns. Cal informar-se si la comunitat de propietaris té prevista alguna obra important.
9. Si l’edifici es va acabar de construir amb posterioritat al 7 d’abril de 1993, s’ha de consultar al llibre de l’edifici, que en recull les característiques físiques i tècniques, els incidents i les reformes que s’hi hagin fet.
10. Es recomanable demanar a un aparellador o arquitecte una diagnosi que en determini l’estat per descartar la possibilitat que l’edifici presenti patologies estructurals.

Dades legals que s’han de verificar abans de prendre la decisió de comprar

Al Registre de la Propietat Immobiliària cal comprovar:

1. La titularitat del venedor, és a dir, la persona que consta al Registre és l’única que pot vendre el pis (sempre que no constin inscrites limitacions dels seus drets com a titular).
2. També s’han de veure les notes marginals, anotacions preventives i càrregues que pugui haver-hi (hipoteques pendents, servituds, etc.).

A l’Ajuntament s’ha de comprovar la qualificació urbanística per conèixer si hi ha projectat algun pla que afecti l’immoble.

A la comunitat de propietaris s’ha de demanar un certificat del secretari o de qui en faci les funcions (generalment l’administrador) amb el vist-i-plau del president, que justifiqui que el venedor està al corrent del pagament de les quotes. Si no l’adquirent serà responsable del pagament.

S’ha de sol·licitar al propietari l’últim rebut de l’IBI (Impost de Béns Immobles) per verificar que està al corrent del pagament. També en aquest cas en serà responsable el nou propietari si no ha estat pagat.

S’ha de comprovar que l’habitatge està realment desocupat i no hi ha cap contracte d’arrendament o situació d’ocupació que en dificulti l’ús.

Publicitat

La publicitat per a la comercialització dels diferents productes immobiliaris i especialment pel que fa a la venda d’habitatges haurà d’obeir al principi de veracitat, per tant, les característiques consignades podran ser exigides, encara que no constin en el contracte de compravenda. Per evitar fraus, cal adreçar-se als professionals que estiguin col·legiats i degudament regulats. És també recomanable acudir a un que estigui adherit al sistema arbitral de consum ja que, en cas de litigi, aquest es resoldrà de manera ràpida i gratuïta.

Contracte previ a la compra

És bastant habitual que en el moment que s’arriba a un compromís de compra es firmi un contracte privat en què el comprador pot donar una quantitat a compte de la totalitat de la venda. Ens aquest contractes s’ha d’especificar les característiques de la operació: objecte que es transmet, preu, forma de pagament i condicions en cas de desdirse’n alguna de les parts.
El departament d’Indústria, Comerç i Turisme ha preparat, conjuntament amb l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis (APCE), les bases per a un contracte tipus que garanteixen que els drets i els deures del comprador es respectaran; tot i que són voluntàries, se’n recomana la sol·licitud.

Escriptura pública

Un contracte privat de compravenda només té validesa entre les parts que el firmen, però no davant de tercers. És per això que és molt recomanable fer un contracte públic, que es diferencia d’un de privat en el fet d’estar legalitzat per un notari. Posteriorment s’ha d’inscriure al Registre de la Propietat. Aquest tràmit no és legalment obligatori, però és l’únic que dóna seguretat jurídica davant de reclamacions d’altres titulars no inscrits o de deutes del propietari anterior.

Despeses de compra

A part del preu de compra de l’habitatge s’han de pagar unes despeses i uns impostos amb els quals caldrà comptar:

• Si l’habitatge és de nova construcció s’ha de pagar l’IVA, que actualment és del 7% excepte en habitatges de protecció oficial (4%) i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (0,5%). Si l’habitatge és de segona mà s’ha d’abonar l’Impost sobre Transmissions Patrimonials que a Catalunya és del 7%.
• La minuta del notari davant del qual s’atorga l’escriptura pública de compravenda.
• La minuta de la inscripció al Registre de la Propietat i les despeses d’aquesta gestió, si la fa un tercer.
• Si se sol·licita un crèdit hipotecari, hi ha unes despeses d’obertura del crèdit.
• Les d’alta i/o canvi de titular dels serveis: aigua, llum, gas, etc.
• L’assegurança, com a mínim, dels riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. La comunitat de propietaris, si n’hi ha, està obligada a contractar una pòlissa per a tot l’edifici, fet pel qual aquesta despesa queda inclosa en les despeses comunitàries. Si no es pacta el contrari, l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys Urbans (plusvàlua municipal) és a càrrec del venedor.

Quins documents s’han de tenir un cop realitzada la compra

• L’escriptura de compravenda que facilitarà el notari. Cal comprovar que el canvi de titularitat al registre de la propietat ha estat realitzat correctament.
• La cèdula d’habilitat, que és el document que garanteix que l’habitatge compleix els requisits mínims per poder ser habitat i és necessari per donar d’alta els serveis.
• Els estatuts de la comunitat de propietaris.
• La llicència d’ocupació de l’habitatge, que lliura l’Ajuntament.

També és necessari canviar la titularitat al cadastre, a fi que els rebuts de l’IBI dels exercicis següents vagin a nom del nou titular.

En qualsevol cas, la documentació a la qual té dret el comprador i que se li ha de lliurar en el moment de la signatura, ve especificada en l’article 26 de la Llei 24/1991, de 29 de novembre, de l’habitatge (DOGC núm. 1541, de 15-01-1992).

A qui s’ha de reclamar si un cop comprat l’habitatge apareixen vicis ocults?

El promotor i subsidiàriament els altres agents que intervenen en la construcció de l’edifici són responsables:

• Dels vicis o defectes d’acabat de les obres durant un any.
• Dels vicis o defectes als elements constructius o de les instal·lacions que comporten l’incompliment dels requisits d’habitabilitat durant tres anys.
• Dels vicis o defectes en cimentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega, elements estructurals referents a la resistència mecànica i a l’estabilitat de l’edifici durant deu anys.